在趨嚴(yán)從緊的樓市調(diào)控中，房價曲線改變了十幾年來單一的只漲不跌的軌跡。以偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉為代表的一方，堅定認(rèn)為今年七八月會迎來“剛需斷檔期”，樓市新一輪低谷將再現(xiàn)；而地產(chǎn)大鱷任志強卻認(rèn)為，下一輪房價將迎來高增長。進(jìn)入博弈期的北京樓市，真相如何？

帶著諸多疑問，在剛過去的七八月交替的兩周時間里，北京晨報記者一行6人分別深入到京城十大成交熱點區(qū)域，走訪成交活躍的在售樓盤和二手房項目為樣本進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，北京房價如今已不再是全面飄紅，部分區(qū)域漲價也是“有條件”的。

最抗跌和跌最狠的區(qū)域先回漲

樣本區(qū)域：通州、方莊

以暴漲暴跌著稱的通州樓市，被視為北京房地產(chǎn)走勢的風(fēng)向標(biāo)。北京晨報記者走訪發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過近一年暴跌的通州樓市已經(jīng)止跌，尤其最近兩月二手房價格以月均千元的速度回漲，達(dá)到16000元/平方米；一直以來采取“以價換量”策略的在售新盤，也開始收緊優(yōu)惠折扣。不過，相比2011年初的歷史最高點，目前區(qū)域內(nèi)的房價還有不小的降幅。

有CBD后花園之稱的通州，頂著新城規(guī)劃的光環(huán)成了房價伸縮幅度之最。而與之最具可比性的區(qū)域之一要數(shù)方莊地區(qū)，也是最早受益于軌道交通便利發(fā)展成為樓市熱點板塊的地方。北京晨報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，方莊二手房7月份均價在2.8萬元/平方米左右，比4月份的2.5萬元/平方米上漲了3000元。據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，目前方莊房價已回到歷史最高點，借助于成熟的配套和優(yōu)越的地理位置，方莊有了“跌的時候后跌、漲的時候先漲”的“抗跌”頭銜。

城區(qū)房漲價必綁“稀缺資源”

樣本區(qū)域：交道口、崇文門、萬柳

“十二五”期間，北京三環(huán)內(nèi)不再新增住宅用地，這成為三環(huán)內(nèi)住宅增值的最大“理由”。據(jù)調(diào)查，城區(qū)內(nèi)房子增值、保值的最大關(guān)鍵因素則必綁周邊的稀缺資源：學(xué)校、公園、商業(yè)繁華程度等。以東城區(qū)交道口、崇文門和海淀區(qū)萬柳為例，回遷房均價在3.4萬元到3.5萬元/平方米；商品房則從一般的3.8萬元/平方米的均價，上升到6.5萬元到8.5萬元/平方米高檔住宅。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為最貴的學(xué)區(qū)房區(qū)域——萬柳板塊，最貴小區(qū)的房價能賣到10萬元/平方米。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，以往都是由于炒房客的轉(zhuǎn)手頻次，一步步推高了房價。如今，房東則是因惜售房子，以小區(qū)最新賣出一套房子作為參考價而賣房，按照中介的說法：“學(xué)區(qū)房不是一下都提上去的價格，而是賣出去一套提一次價格，最終提升了區(qū)域均價?！?/span>

南北樓市冷熱不均

樣本區(qū)域：大興、房山、北苑

上周，保利地產(chǎn)聲明稱，位于北京大興的保利春天里一、二期產(chǎn)品“與國家公布的經(jīng)濟適用房3%至5%的利潤水平相當(dāng)”，不存在價格上漲40%一說。記者在保利春天里售樓處現(xiàn)場了解到，項目開盤前最大優(yōu)惠能達(dá)到8萬元一套，但這一折扣在逐步收緊，看房人卻依舊熙熙攘攘。剛經(jīng)歷過大雨洗禮的房山，也沒能阻擋人們?nèi)ベI房。

在大興、房山的多個在售項目，售樓處都是一片繁榮景象。但如果和北苑板塊的項目相比，則不能同日而語。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房山、大興多數(shù)項目都已經(jīng)蓄客很久，處在集中簽約的階段，部分銷售人員也坦言挖掘新增客戶不容易。而在北苑地區(qū)，多數(shù)項目已賣得只剩下了超大戶型。尤其在北苑買兩居，無論是單價2.6萬元/平方米的二手房，還是單價3萬元/平方米的新房，都因量少而不易買到。據(jù)了解區(qū)域行情的售樓員透露，“北苑房源緊張，有錢也不一定買到房，還要靠關(guān)系”。

漲不動房價漲租金

樣本區(qū)域：望京、花鄉(xiāng)

“非主流”現(xiàn)象如今也開始在房地產(chǎn)市場上演，漲和不漲的區(qū)域幾近平分秋色。在這一輪樓市調(diào)查中，北京晨報記者第一站就遇到了已滯漲一月有余的花鄉(xiāng)區(qū)域。雖然年底才通10號線地鐵且未來幾年還有天壇醫(yī)院進(jìn)駐，然而早已透支上述配套優(yōu)勢的花鄉(xiāng)，加上區(qū)域內(nèi)在售新盤少得都難找到競爭對手，如今房價沒了上漲動力。目前區(qū)域內(nèi)的二手房價格相比歷史最高點還有2000元/平方米的差距。“買賣不旺租賃火”是中介行話，花鄉(xiāng)區(qū)域也不例外，一套普宅兩居的房子月租金已漲到3600元至4000元，與兩年前相比漲了近1000元。

同樣漲不動房價的還有望京區(qū)域。遠(yuǎn)洋、保利都曾在這里巨資高價拿地，如今卻都低價入市。記者走訪發(fā)現(xiàn)，如今望京區(qū)域房價在4萬元/平方米上下算是相對穩(wěn)定，但租金大漲。以普通一居室為例，月租金都超過4000元。把望京區(qū)域當(dāng)成是“第二個CBD”看待的望京居民，受益于大批企業(yè)進(jìn)駐產(chǎn)生的附加值，并不在乎房價漲跌，而是迎來了“收租子”的好時代。

晨報記者 王麗婭(晨報記者 劉映花、孫春祥、陳瓊、姜樊、韓元佳對本文均有貢獻(xiàn))